基础设施REITS公募基金

公募REITs采用了“公募基金 资产支持证券”的产品结构,投资者通过购买公募基金投向资产支持证券,间接持有基础设施项目并获得投资收益。

一、什么是REITs呢?

REITs就是不动产投资信托基金,是向投资者发行收益凭证,募集资金投资于不动产,并向投资者分配投资收益的一种投资基金。

根据基金募集方式的不同,REITs分为公募REITs和私募REITs。我国的公募REITs,是指依法向社会投资者公开募集资金形成的基金财产。通过基础设施、资产支持证券等特殊目的载体,持有基础设施项目,由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目,并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

按照规定,我国公募为此在证券交易所上市交易。

二、公募REITs投向的不动产范围

不动产投资信托基金顾名思义,像写字楼、购物中心、高速公路、产业园区等等,都属于不动产的范畴。我国目前公募REITs试点的基础设施项目包括仓储物流、收费公路、机场、港口等交通设施,还有像水电气热等的市政设施、污染治理、信息网络、产业园区等等其他基础设施。须注意的是,暂未将住宅和商业地产纳入试点项目。

三、公募REITs有哪些功能和特点呢?

REITs的推出,对宏观经济发展意义重大,可以帮助企业快速的回笼资金,盘活存量资产,给市场注入新的动能。也降低了投资者参与不动产投资的一个整体门槛,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。

四、公募REITs产品的结构特点

1、80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券,并持有其全部份额,基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。

2、基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体,取得基础设施项目完全所有权或经营权力。

3、基金管理人主动运营管理基础设施项目,以获取基础设施项目租金、收费等稳定性收益为主要目的。

4、采取封闭式运作,收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

五、公募REITs与普通公募基金又有什么样的区别呢?

用一句话来就是公募REITs也是公募基金的一种,只在投资标的、发行定价以及市场波动等方面,与其他的公募基金产品有一些不一样。

具体来讲,

1、投资标的不一样,公募REITs是限定主要投资于不动产的基金。上文也说到了,本次试点的基础设施,主要包括仓储物流、收费公路和机场、港口等交通设施,水电气热等市政设施,还有污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施,不包括的是住宅和商业地产。

简单而言,公墓REITs可以让投资者们用较少的资金来参与到大型的基础项目当中,从而分享项目的基础收益和资产升值。而其他公募基金的投资范围,主要是股票和债券、衍生品等等,主要投资于二级市场。

2、管理人职责不一样。公募REITs要求管理人参与基础设施项目运营管理,管理人员代替投资者对基础设施项目进行一个监督和管理,从而让项目较好的运营起来,以保障收益得到一个整体的实现。而普通的公募基金则更着重于二级市场的一个整体交易,获取交易收益。

3、发行定价不一样。公募REITs像股票一样,通过网下询价的方式确定认购价格,绝大部分普通的公募基金的认购价等于面值一元。

发改委公募REITS基金

4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称:《通知》)。

观点地产新媒体了解到,《通知》内容涉及:充分认识推进基础设施REITs试点的重要意义、推进基础设施REITs试点的基本原则、基础设施REITs 试点项目要求、四、基础设施REITs 试点工作安排等四个方面内容。

《通知》指出,基础设施REITs是国际通行的配置资产,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点,能有效盘活存量资产,填补当前金融产品空白,拓宽社会资本投资渠道,提升直接融资比重,增强资本市场服务实体经济质效。

从短期看,基础设施REITs有利于广泛筹集项目资本金,降低债务风险,是稳投资、补短板的有效政策工具;长期看有利于完善储蓄转化投资机制,降低实体经济杠杆,推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

在推进基础设施REITs试点的基本原则方面,《通知》明确,基础设施REITs试点需符合国家政策,聚焦优质资产。遵循市场原则,坚持权益导向。创新规范并举,提升运营能力。规则先行,稳妥开展试点。强化机构主体责任,推动归位尽责。完善相关政策,有效防控风险。

在基础设施REITs 试点项目要求上,《通知》指出,在区域上,优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

在行业上,优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

《通知》在项目上也有作出明确要求。基础设施REITs试点项目应符合以下条件:一是、项目权属清晰,已按规定履行项目投资管理,以及规划、环评和用地等相关手续,已通过竣工验收。PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定,收入来源以使用者付费为主,未出现重大问题和合同纠纷。

二是、具有成熟的经营模式及市场化运营能力,已产生持续、稳定的收益及现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好的增长潜力。

三是、发起人(原始权益人)及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全,具有持续经营能力,最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

四是、加强融资用途管理。发起人(原始权益人)通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策,鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设,重点支持补短板项目,形成投资良性循环。

在基础设施REITs 试点工作安排上,《通知》指出,试点初期,由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司,依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金,经中国证监会注册后,公开发售基金份额募集资金,通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券,完成对标的基础设施的收购,开展基础设施REITs业务。

公开募集基础设施证券投资基金符合《证券法》《证券投资基金法》规定的,可以申请在证券交易所上市交易。

投行和公募基金REITS

公募REITs指的是公开募集的房地产投资信托基金,投资者可以通过证券交易所购买和交易基金份额。随着国资本市场改革的深入推进,公募REITs的发展机遇备受瞩目。公募REITs可以有效促进资本市场的快速发展。国房地产市场规模庞大,但流动性较差,使得投资者在投资房地产领域时存在较大的风险。而公募REITs的引入将房地产与资本市场有机结合,极大地提高了房地产资产的流动性和可交易性,进一步扩大了资本市场的规模和深度。公募REITs的推出可以有效缓解房地产开发商的融资压力。房地产开发行业通常需要大量资本用于土地购置、开发和销售。在传统融资渠道受限的情况下,开发商的融资难题愈发凸显。通过引入公募REITs,可以为房地产开发商提供一种新的资金来源,降低其融资成本,减轻融资压力,促进房地产市场的稳定和健康发展。公募REITs的推广还可以有效提升个人投资者的投资选择和风险分散能力。国个人投资者仍倾向于将大部分资金投入传统的股和债券市场,投资样本有限,风险较高。而公募REITs的推出将为个人投资者提供新的投资标的,丰富其投资选择,并能通过投资多样化的房地产项目,实现风险的分散。公募REITs的发展还将推动资本市场的规范化和透明化进程。公募REITs一种公开募集的基金形式,需要受到证监会等监管机构的监管,投资者可以更好地了解基金的投资策略、资产配置以及相关风险等信息。这将有助于提高市场的透明度,增强投资者对市场的信心,为资本市场的稳定发展提供保障。公募REITs的发展机遇巨大。在政策的积极推进下,公募REITs有望成为房地产和资本市场的重要连接桥梁,为投资者提供更多选择,促进资本市场的快速发展。